武蔵コーポレーションが展開する収益物件のブランド、認定再生物件ReBreathの診断項目は、傾きのような建物全体に係るものから、ベランダや手すりといった一部分にまで詳細にわたります。ベランダや手すりは、風雨にさらされる分劣化が激しいので、注意をしてみてみる必要があります。
ベランダから雨漏りする原因
雨漏りが発生する過程としては、本来あるべき防水機能が低下、もしくは喪失することにより正常な排水ができなくなることから始まります。排水されなくなった水は徐々に住宅の中に浸入してしまい、雨が降るたびにその浸入経路に水が溜まることで最終的に雨漏りが起きてしまいます。
雨漏りを防ぐためには、どこの箇所から雨水が浸入するかをあらかじめ把握しておく必要があります。ベランダからの雨漏りの原因箇所としては窓周りや手すり、笠木部分、ドレン周り等が挙げられます。それぞれが具体的にどういう箇所にあたるのかは下の図を参考にしてください。こういった箇所の施工不備や防水などの寿命（破断、膨れ、ひび割れ、めくれ）が雨漏りを引き起こすのです。
それぞれどのような形で雨漏りが発生するのか、画像を中心に見ていきましょう。
窓周り
サッシ周りの防水工事の不備や、シーリングが硬化し防水が切れることが雨漏りの原因になります。台風のような激しい雨が降った際、雨水がサッシの際から入りお部屋の中へ浸入することがあります。
手すり・笠木
手すり部分の構造が腐食したり破損したりすることも、物件の安全性を脅かす重大な問題です。納まりの悪さや経年劣化によって、手すり・笠木部分の防水が切れてしまうことがこれらの原因となります。
ドレン周り
ドレン周りの防水の劣化や配管部分の破損、ゴミなどの詰まりから、雨漏れを起こし、周囲の床や階下の天井などの劣化が引き起されますので、十分な注意が必要です。
床
防水の種類や納まりにもよりますが、一般的には防水層の破断、膨れ、ひび割れ、めくれなどが原因で雨漏りが発生します。結果としてお部屋の中への雨水の浸入や、構造物の腐食などが引き起こされます。
認定再生物件ReBreathで確認する項目
当社では、年間200棟ほどの収益物件の買取りを行っておりますが、買取り対象となった物件は一級建築士が一件ずつ診断を行っています。診断項目の中には当然、ベランダ周りが入居者様の安全を確保できる水準になっているかどうかも含まれています。診断方法を見てみましょう。
- ベランダの手すりのぐらつき
目視により、どれくらい劣化しているのかを確認します。ぐらつきについては実際に揺らして確認を行います。
- ベランダの手すり笠木の止水処理
こちらも目視で確認するほか、簡単な笠木については一部を外して止水処理の方法を確認することがあります。
- ベランダの床の状況
目視により、防水層の破断、膨れ、ひび割れ、めくれなどの劣化の調査をします。階下へ雨水が浸入していないかも確認します。
- ベランダのドレン周り
ゴミ詰まりが発生していないか確認します。また、雨水のシミ跡がないか、周辺配管の状況を目視により確認します。
いかがでしたでしょうか。
風雨の浸入からベランダや手すりに劣化が発生すれば、せっかく購入した収益物件に思わぬ修繕費が発生したり、入居者様に安全な暮らしを確保できません。また、売却時の価格低下にもつながりかねません。
不動産投資を始める際は、こうした視点を加えることをおすすめします。また、専門家の調査や意見を聞くことで、物件選びのリスクは小さくできるでしょう。
次回は不具合が見られる物件をどのように修復し、認定再生物件ReBreathにまで至るかを仕入れ時の視点も交えお伝えします。
なぜ起きる！？不動産投資家が見落とせない収益物件の雨漏りの原因と対策Vol.2はこちら
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