はじめに
これまで本稿では埼玉県を中心に取り上げてきましたが、今回は都心までのアクセスも良く、賃貸需要が高まっている千葉県松戸市を紹介させていただきます。
平成25年から人口増が進む松戸市ですが、どのような賃貸需要があるのでしょうか。その実態をご紹介いたします。
松戸市はどのようなエリアなのか
松戸市は古くから交通の要所として栄え、最後の水戸藩主である徳川昭武が建てた戸定邸など、数多くの文化財が存在することで知られています。
現在は49万人という、千葉県内の市町村では4番目に多い人口を擁しています。東京のベッドタウンとなるべく団地整備が始まった昭和35年から人口が急増しましたが、平成25年からは微増状態が続き、現在に至ります。
電車では上野まで約20分、大手町まで約30分と都心へのアクセスが良い上、都内に比べて家賃も安いため、都内への通勤・通学者が多く生活するエリアとなっております。その割合は人口の4割にも達するほどです。
松戸駅近郊と郊外のファミリー需要
賃貸需要が高まる松戸市ですが、その要因の一つとしてファミリー需要の増加が考えられます。
松戸市は平成29年に開かれた「共働きしながら働きやすい街2017」のシンポジウムでグランプリに選ばれ、仕事と子育てを両立しやすい街ということで注目を浴びました。
その評価基準には保育園の数や未就学児の人数などがあることから、人気の保育園・小中学校の学区内に住みたいファミリー層が増加していることがわかります。
実際に平成30年までの待機児童数は、国基準で３年連続ゼロを達成しています。先日、実際に反響があった案件も、子どもが保育園に通う前から、希望の小学校区で物件を探したいというお客様でした。
このような要望は、特に松戸駅から徒歩圏内の物件で顕著に見られます。松戸駅近辺から少し離れたエリアになると、築古の木造アパートや昭和50年代に立てられたマンションなどの物件が見られます。
しかし、古い物件が多いからといって賃貸需要が少ないわけではありません。松戸駅周辺の物件と比べると、賃料相場が1.5万円から3万円ほど下がります。
そのためこれらの物件は、松戸市内に住みたいものの駅近辺には住めない客層の需要を満たします。例えば、松戸駅の南に位置する国道6号線に面したエリアや、北総線沿線のエリアが人気です。
供給過多の単身物件
ファミリ－需要が高まる一方、単身需要は賃貸物件検索の40％を占めています（LIFULL HOME’S「見える賃貸経営」より）。
また人気の高いエリアとして都内からも客付けが見込めます。しかし需要に対して供給が多すぎるため、入居付けのポイントを押さえていなければ長期空室になりかねません。
外国人入居者の獲得
松戸市内の競合物件が多い中、入居付けを確実にしていくためには外国人入居者の獲得が必要です。
松戸市内や都内に通う専門学生や社会人を取り込むことで大きく入居率を高めることができます。
売却のことを考えると外国人の割合を大きくしすぎることは望ましくありませんが、属性の良い外国の方に入居してもらった方が空室のままにしておくよりも賢明です。
外国人人口が増加する近年において、築古アパートの入居付けと外国人入居者は切っても切れない関係にあります。
外国人人気が高まるからこそ見極めが必要
外国人入居者は空室の危機を救ってくれますが、一方でリスクも伴います。
入居者の友人などの不法入居、騒音、ごみ問題や滞納、更には夜逃げしたまま帰国するという悪質なケースも考えられます。
そこでこれらのリスクをヘッジするためにも、入居時審査を慎重に行う必要があります。
ポイントは滞在歴と収入源です。日本に来て何年で、滞在目的は何か、また学生ならば収入源はどこか、社会人であれば雇用形態はどうかを見るべきです。
例えば、滞在歴を見ることで、日本語学校を卒業し専門学校への合格内定を得ている学生かどうかがわかります。内定を得ているならば短期解約の恐れも少ないと考えられます。
社会人であれば、雇用形態に着目すべきです。中には自身が事業主で永住権も持っているような、問題のない方もいます。
一方、学生でない上、アルバイトのためだけに日本に滞在している方は、気分で引っ越しするケースや滞在目的が曖昧になり帰国するケースなどの短期解約の恐れもあり、注意が必要です。
松戸市は都内に通う外国人学生から非常に人気のあるエリアです。松戸市の築古単身物件を扱うのであれば、外国籍の方に入居してもらうことは避けて通れない道です。
そのため、リスクを軽減し、日本に理解ある外国人入居者を選別することが必要になってきます。
これらは申込時にいただく在留カードや学生証を見ればある程度わかりますので、入居付けの判断基準にしてみてはいかがでしょうか。
さいごに
松戸市はファミリー需要の高いエリアで駅付近の物件ならば、入居付けに困ることもないでしょう。
しかし、お持ちの物件が駅から遠い単身物件であるならば工夫が必要です。外国人入居者とうまく付き合うことで家賃収入の最大化を目指しましょう。
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