空室率が高まる現在、物件を購入する際には価格や利回りだけでなく、空室をもれなく埋められる物件かどうかを見極めることが重要になってきます。
不動産業者に紹介される物件のエリア特性も、受け身で営業トークを聞くだけでなく自分で知っておく必要があります。
今回は東川口、東浦和エリアの特性をお伝えいたします。
東川口、東浦和は電車の便が良いように見えるが…
東川口駅、東浦和駅はともに武蔵野線の埼玉エリアに位置する駅です。
二つの駅は、西は京浜東北線が走っている南浦和駅、東は東武伊勢崎線に乗り換えができる南越谷駅に近接していて、一見すると乗り換えも便利で電車利用者が多い印象を受けます。
しかし、現実のニーズは路線図を眺めるだけでは分からないところも、不動産投資の奥が深いところです。
実際はこのエリアは自動車利用の需要が多くなっています。理由は主として以下の三つです。
- 近くを国道463号線が走っている
- 周辺より比較的地価が安く土地を広く取れるため、会社に駐車場があるケースが多い
- 武蔵野線の遅延発生率が高い（東洋経済オンライン、平成28年度の「30分超遅延した日数の多い鉄道路線ランキング」7位）
以上より車で移動したいというニーズが高く、駐車場を合わせて紹介できる物件は決まりが良いのがエリアの特徴となっています。
当社の管理物件も駐車場付きの物は反響数が多く、駐車場がついているというアドバンテージをうまく仲介業者様へお伝えすることで高稼働を実現しています。
一つの目安として、駅徒歩で5分以上の立地にある物件を買う際は、満室経営を目指すのに駐車場の確保がカギとなります。
敷地内に駐車場がない物件の場合でも、当社では賃貸営業部のリーシング担当が近隣を足で回って空き駐車場を見つけてご紹介するので、ある程度はご安心して任せていただくことが可能です。
しかし駐車場のニーズがそもそも高いエリアなので、探してみても近隣の月極駐車場が埋まってしまっていることも多くあります。その場合は募集方法に更なる工夫が必要になります。
駐車場が確保できない場合は…
これまで述べてきた通り、駐車場の確保が必要な東川口、東浦和エリアですが、もしも駐車場が確保できない場合は、それでも仲介業者様がプッシュしやすいように付加価値を与える必要があります。
当社の管理物件でもこのようなことがありました。東川口駅徒歩20分に駐車場が確保できないマンションタイプの物件があったのですが、案の定空室が長期化していました。
この物件には敷金礼金や補償費用などの初期費用軽減を行うことで付加価値をつけ、無事に満室を達成することができました。
このキャンペーンは東川口エリアにも一定数存在する、駐車場を使用しない客層を取り込むために行われましたが、キャンペーンを行う際は内容の周知だけでなく、どのような層をターゲットにしているのかを仲介業者様に明確に伝えることが重要となってきます。
「どんな人が来たら紹介して欲しいか」をはっきりと営業マンの頭に残すことで、空室が埋まる確率はぐっと高まります。
自転車利用のニーズをつかむ
東川口エリアにおいては、自動車を持たないという方でも自転車を利用するケースが多いです。それは歩道の多くに自転車通行スペースが確保されていることからも分かります。
こうしたニーズも、実際に街を歩き、現地の方にヒアリングをとってみてわかることです。
単身の方は特に自転車利用の需要が大きいので、駐輪場スペースがない物件はもちろんですが、敷地外にも駐輪場が確保できない物件や、駅や勤務地まで坂がある物件は苦戦を強いられるのが現状です。
特に坂があるかないかという条件は、実際に収益物件を購入するにあたって図面や概要書を見るだけでは分からないので注意しましょう。 せっかく内見案内があっても、自転車利用に懸念点があると競合物件に流れてしまうことも少なくありません。 もしこのような物件を既に買ってしまっている場合も、上記で述べた通り物件に付加価値を与えることが大切になってきます。
人気上昇中エリアでは新築物件に用心を
東川口駅は埼玉高速鉄道に乗り換えが可能であり、現在埼玉高速鉄道を東武野田線の岩槻駅まで延伸することが検討されている、という情報もあります。
利便性が高まりニーズが増えるのは良いことですが、そういったエリアでも油断は禁物です。
昨年、東川口駅最寄りのエリアでは新築物件が多数建築されており、平成30年2月時点では10棟以上もの新築物件の募集がネット上でされていることを、当社のリーシング担当が確認しております。
多数の建築が進んでいる一方で、需要は追いついていないようで、京浜東北線沿いの近接エリアよりも初期費用をかなり抑えないと、入居が決まらない物件が増えてきているようです。
今回は東川口、東浦和エリアを紹介させていただきました。賃貸経営は思っているよりも複雑で、一つや二つの観点のみでは利益の出せる物件選定、運営を行うことは困難です。現地訪問やヒアリングを細かく行い、ニーズを正確につかむ努力を行いましょう。
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