はじめに
前回は「設備」の観点からの意見を述べさせていただきました。収益物件において、信頼できる業者様を見つけることは非常に重要です。同時に入居者様に満足していただくことも大切なこととなります。今号では「管理」の観点、特に入居者様の賃貸借契約の「更新」の視点から皆様に情報をお届けさせていただきます。
長期入居はメリットが多い
収益物件においては、入居者様の満足度が重要と冒頭で述べました。快適な住居で暮らし満足度が高いと長く住んでもらえます。そして長期入居は不動産のオーナー様に大きなメリットをもたらします。以前の投稿においてこのメリットのことは詳しく述べました。端的に説明すると、①退去が少なくなるため家賃収入が安定すること、②入れ替えが少なくなるため賃料の下落リスクが小さくなり、不動産自体の価値が維持されることの2点が挙げられます。この業界において契約の更新は軽視されがちですが、このように入居者様の契約の「更新」はオーナー様へのメリットが多く、より重要視すべきと当社では考えています。
そこで当社では更新を迎えるお客様に対して事前に架電を行い、更新についての意思確認を行っております。そこで更新を促す働きかけをしています。今回はその際によくあるご要望をご紹介させていただきます。オーナー様の不動産経営の一助にしていただけますと幸いです。
更新時に「賃料の減額」を要求されたら
更新を迎えるお客様がその契約更新を検討する際、「賃料の減額」を要求されることが多いです。「家賃を下げてくれれば住み続けます！」という入居者様は当然いらっしゃいますし、自分が入居者様の立場だったらと考えると家賃を下げたいと願うのは不思議なことでありません。
この場合、オーナー様の為だと考え単純に断ってしまうと入居者様への印象は悪く、最悪の場合は退去に繋がりかねません。結果として、オーナー様・入居者様双方の幸せを損ねてしまうことになり、三方よしを理念とする当社の仕事に反してしまいます。
この際、私たちはまずお客様への充分なヒアリングを行います。賃料減額を希望する理由は何なのか。長い間住んでいる中での経年劣化や周囲の部屋の募集賃料との差など、入居者様によってその理由は多岐にわたります。入居者様も過剰要求をしている可能性がありますので、全ての要望を受け入れるわけにはいけません。その要望が妥当か否かを慎重に吟味します。その上でオーナー様へ状況報告と相談を行い、双方の妥協点を探っていきます。
比較的多い解決としては、賃料減額の代わりに更新料の支払いを免除することがあります。不用意に家賃を下げずに対処することで、オーナー様の資産価値の低下を防ぎます。
また、更新をするかお伺いした際、「退去する予定なんだ」とおっしゃる入居者様もいらっしゃいます。その際もその理由を詳細にヒアリングし、賃料等が問題の場合は既に述べた賃料減額交渉と同様の流れでご対応しています。同時に、転勤やご結婚での引っ越し等、やむを得ない場合もあります。その際、解約は仕方がないと受け入れて良いのでしょうか。何かできることは無いのでしょうか。
私たちはそのような場合に、「名義変更」のご案内をしています。退去予定のお客様のご家族や友人等をご紹介いただき名義変更をしていただくものとなります。それに伴って、通常で発生する費用が発生しなくなります。
例えば、退去時の原状回復費用及び新規入居時の初期費用が発生しないため、入居者様に大きなメリットがあります。同時にオーナー様にとっても、退去に伴い発生する空室期間がなくなり賃料収入が安定し、再募集の費用もかからず多くのメリットがあります。再募集での賃料下落リスクの回避も大きな利点です。
このように、ご契約者様に対してのアプローチ方法はいくらでも生み出せます。
さいごに
以上、当社での「更新」業務の一端をご紹介させていただきました。
不動産の「管理」業といえば、即ち事務処理というイメージになるでしょうか。確かに、営業部署以外の仕事というと、不動産業界だけでなくともルーティンワークと化しがちです。私たちも目の前の事務作業をこなすことのみを考えればそれで間に合います。しかし、オーナー様やそのご家族様に安心を提供する・入居者様の住環境の質の向上を実現するといった理念の下、機械的な作業のみではいけないのです。
上記の例のように、ルーティンワークの中でもできることはいくらでもあり、付加価値を付けることは可能なのです。今後も私たちは業界の慣習で行われている業務を常に疑い、新たなサービスを皆様に提案できるよう誠心誠意務めて参ります。
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