収益物件では、物件を取得し管理運営をして、最後に売却するまでの一連の活動を経て利益が出る、または損失が出ることが確定します。 この運用モデルを推進していく上で重要な意味を持つのが、収益物件の「物件価格」です。なぜなら、物件価格が早く下がっていけば、投資額を回収する前に損失が出てしまうリスクが高まるからです。 ここでは、物件価格が落ちない条件について考えていきたいと思います。
物件価格を意識する必要性
収益物件の価格は何によって決まるのでしょうか。答えは、「資産価値」と「収益性」です。
資産価値とは、ほぼ土地値とイコールです。一方、収益性とは賃料収入と期待利回りで決まる価格のことです。
そして物件価格は、この「資産価値」と「収益性」という2つの指標でそれぞれの価格を算出した場合の、高いほうの価格をとって決まります。
取得したアパートの物件価格は、通常、時間が経つにつれてゆるやかに下落していきます。なぜなら築年数を重ねればおのずと賃料は下がっていくものだからです。
しかし、物件価格は際限なく下がるわけではなく、あるポイントで大抵ストップします。それが土地値です。一般的に、物件価格は土地値を下回ることはありません。
ということは、良い物件とは、物件価格が落ちにくい物件のことです。あるいは、価格は下がるものの、投資した金額を下回ることがない物件です。まず、このことを覚えておきましょう。
物件価格が落ちない条件とは
投資という観点で見れば、物件価格が落ちないことは非常に重要なポイントになります。物件価格が落ちない、落ちにくい条件を3つ挙げてみましょう。
物件価格の中で土地値の占める割合が大きい
前述のように、資産価値は大方のところ、土地値で決まります。そこで、物件価格が落ちない条件の前提となるのが、物件価格の中で土地値の占める割合が大きい物件であることです。建物は時間が経てば古くなり、減価していきますが、土地は基本的に減価しません。そのため物件価格に占める土地値が大きければ大きいほど、価格は下がりづらいことになります。
賃料が下落しない
物件価格のうち、収益性に関わる要素の1つが賃料です。同じ物件であれば、家賃が安くなるほどアパートほど収益性が低くなるので、物件価格も下がっていきます。家賃をなるべく下落させないためには、アパートの管理体制、メンテナンス、住み心地などの質を一定レベルに上げてキープすることが重要です。
期待利回りが上がらない
期待利回り（キャップレート）とは、利回りが何パーセントであれば買う人がいるかという数字です。例えば、年間賃料1,000万円で、利回り10％で買う人がいる場合の物件価格は、
1,000万円÷10％＝1億円
になります。このケースでは、1,000万円が基準賃料、10％が期待利回りです。そこで期待利回りが上がると、
1,000万円÷11％＝9,090万円
となり、基準賃料が同じでも、物件価格は1,000万円近く下がることになってしまいます。
収益物件で利益を出すポイントは、物件価格が投資額を回収できる価格を下回らないうちに物件を売却することです。このことを念頭に置いて、なるべく物件価格が落ちない物件を探し、取得した物件の運営・管理を行っていきましょう。
