貨貸経営を行うにあたって、どの管理会社に委託すべきか迷っています。中古で買ったアパートなので、今までの管理会社に任せたほうがよいでしょうか？何かよい管理会社を見極めるポイントがあれば教えてください。
ポイントは、管理実績（管理戸数と入居率）を確認することです。
日本の人口減少が顕著になり、20年後には賃貸物件の空室率が40％になるというデータもあります。このような環境下では、いかに入居者を確保するかがアパート経営（収益物件の活用）においては非常に重要になってきました。具体的には、どの管理会社に任せれば、入居者を獲得してくれるかという問題です。
管理会社を変更、選定時に注意するべき点を見ていきます。
①管理実績
収益物件の管理会社を選ぶ際、その会社の管理戸数と入居率を確認しましょう。管理でいえば2000戸、できれば3000戸以上はあるとよいでしょう。管理会社は、スケールメリットで大きく業績を左右されるビジネスモデルなので、管理戸数は多ければ多いほうがよいことになります。入居率は高いほうがいいのは当たり前ですが、エリアによっても基準は異なります。90％以上は確保されていることが望ましいでしょう。
②管理に特化しているか
パートナー候補は、自社で仲介店舗を持たずに管理に特化している会社にするべきです。なぜなら、自社仲介店舗を持つと募集窓口がその店舗に限定されるため間口が狭くなり、入居者を獲得できないからです。そのため幅広く募集できる体制の管理会社を選ぶ必要があります。このような管理形態を「プロパティマネジメント」といいます。
これは、入居者ではなくオーナーさんの利益を最大化する、という姿勢の証明でもあります。特に首都圏においては、そのような会社が増えてきています。
③収益物件の売買のノウハウ
また、管理会社は収益物件の売買にも精通している必要があります。どのように管理をしていけば高く売れるか、もしくはどうすればコストをかけずに売りやすい物件にできるかという視点は不可欠です。オーナーさんと節税プランや出口戦略を共有し、出口を見据えた日々の管理や修繕を提案してくれるような管理会社が、理想のパートナーだといえるでしょう。
④相性
最後は、相性の問題です。収益物件の運営は短くても5年以上、長ければ孫子の代にまで及ぶ可能性があるので、信頼できて気持ちよく取引できる会社、および担当者を選ぶべきです。管理は任せてしまうので実際に顔を合わせる機会はそう多くありませんが、電話やメールでのやり取りを気持ちよくできること、そして意思の疎通が図りやすいことは重要です。
