前回の記事（なぜ起きる！？不動産投資家が見落とせない収益物件の雨漏りの原因と対策Vol.1）では、どのような過程で建物が劣化し雨漏りが起こるのか、その上で、当社の買取対象となった物件を一級建築士がどこに着目してチェックをするかの診断項目をお伝えしました。
今回は不具合が見られる物件をどのように修復し、認定再生物件ReBreathにまで仕上げていくかを仕入れ時の視点から考えていきましょう。
仕入れのポイント
あくまで武蔵コーポレーションで設定しているのは買取りの基準ですが、これから物件を購入される投資家の皆様にとっても参考になるはずです。
手すりのぐらつき、笠木部分からの漏水について
手すりの軽微なぐらつきなどが発生していることを確認できた場合、鉄骨や木下地の傷み具合を考慮し、補強すれば改善する見込みがあるという場合には、補強の計画を立てて購入することにしています。
手すり、笠木に著しいぐらつきがあった場合や、壁との取り合い部分に隙間がある場合は建物リスクが高いため、購入しても安全かどうか判断するには更に詳細な調査を必要とします。部分的な解体などの調査が必要となるのですが、現実的には購入前にはそこまでの調査を行うことができないので、購入を見送ることになります。
また、階下のベランダ軒天などに著しい雨漏りやベランダ手すり壁の劣化が発見され、なおかつ簡易に笠木の取り外しができる場合は外してみて確認します。改善の見込みがある場合は、購入できると判断します。
著しい雨漏りや構造の劣化が見つけられたものについて
お部屋中が雨水によりシミだらけになっていたり、雨漏りした結果構造物が著しく傷んで白蟻などに侵されている可能性があったりする場合は、購入を見送っています。
防水層の破断、膨れ、ひび割れ、めくれが見受けられたものについて
施工不良や経年劣化が要因である場合は、該当箇所の改修で対応ができるのかどうか確認します。対応できる場合は、購入を検討します。
仕入れ後の是正・改善方法
手すり
手すりは、それ自体にはしっかりとした施工が行われていたとしても、メンテナンスを定期的にしていない場合、雨水で浸食されやすい場所となります。
手すりのぐらつきや手すりの仕上げ材料（サイディング等）に著しい膨れなどがある場合は部分的な解体を行い、鉄骨、木下地の補強や、仕上げ材の張り直し、止水処理、塗装などの工事を行って改善しています。
もちろん著しい劣化が見られた場合は手すり自体の全面的な取り替えを行うこともありますが、費用対効果を考え必要な工事を特定して行うのが、再生を生業とする当社の強みとなっています。
笠木
バルコニーの笠木部分は、意外と雨漏りしやすいところになります。笠木は一見すると単純な構造に見えますが、実際には細やかな防水を必要としています。少しでも中途半端な施工をすると、雨水が浸入します。
補修する場合は、笠木の傷み具合によって補修方法が変わってきます。
破損がひどい場合は取り換えを行います。長く雨漏りしていた笠木は下地が腐食していることがあるので、その場合は下地も新しいものに取り替えます。防腐剤を用いた、腐食しにくい下地を新設することも大事です。
新しい鋼板も、できれば腐食しにくいアルミなどの素材を採用し、固定をするビスなどもステンレス製のものなどを用い、腐食しにくい笠木にします。
軽微な雨漏りの場合は笠木を留めているビスや釘の頭をシールしなおして様子を見ることもあります。
ドレン
ベランダのドレンは接続部の脱落や施工不良、防水層との取り合いや劣化、メンテナンス不足による詰まりから雨漏れを起こします。
接続部分の脱落や施工不良に関しては配管の交換などを行い、階下の軒天井の内部などでメンテナンスが難しい箇所に接続部がある場合は天井点検口を別途設けることとしています。
また、防水層との取り合いや劣化については防水工事を再度行うタイミングで改修ドレンを設置し、雨水の浸入を防止します。 メンテナンス不足によるゴミなどの詰まりは物件取得後の定期的なメンテナンスと入居者様への周知をしたりして改善を図ります。
床
ベランダの床は防水施工されておりますが紫外線が当たりやすい分、劣化しやすい場所になります。 雨漏りのリスクが高い箇所になりますので、物件取得時に必ず防水工事を行うこととしています。
既に劣化が激しく防水層に破断、膨れ、ひび割れ、めくれがみられる場合は更に原因の追究とその改善を行います。 防水の種類によって様々な対応が必要ですが劣化が激しい部分に関しては全て撤去し、再施工を行います。修繕方法については構造や既存防水の仕様によって決定します。
いかがでしたでしょうか。
想像以上にチェックすべきことが多いと感じたのではないでしょうか。
しかし、不具合が見つかったからといっても、それが治せる不具合か、治せない不具合かを見極めることで不動産投資の幅が広がると思います。
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