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| 平成21年12月25日年末年始営業のご案内 |
年末年始営業のご案内
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| いつもお世話になっております。 年末年始の営業期間は下記のとおりとなります。 年末年始休業期間中で、お急ぎの方は、 担当の携帯までご連絡をお願いいたします。 何卒よろしくお願いいたします。 記 年末：平成21年12月28日（月）まで 年始：平成22年1月5日（火）より 以上 [詳細を見る] |
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| 平成21年12月21日全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年12月21.28日） |
全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年12月21.28日）
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| 全国賃貸住宅新聞 平成21年12月21.28日 不動産投資の分かれ道 資金調達の極意 Vol.7 ローンを組む時の注意点 借入期間はできるだけ長く設定 金利のみならず、「返済比率」に注意です。 できるだけ返済比率を抑えるということがアパート事業を安定的に 行う最大のポイントです。 詳細は添付資料をご参照ください。 [詳細を見る] |
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| 平成21年12月14日全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年12月14日） |
全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年12月14日）
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| 全国賃貸住宅新聞 平成21年12月14日 不動産投資の分かれ道 資金調達の極意 Vol.6 金融機関への借り入れ手順 不動産会社の紹介で信用力を高める １．金融機関へは必ず紹介で行くこと ２．必要書類をあらかじめ用意しておくこと ３．虚偽の申告をしないこと 等、、、詳細は添付をご参照ください。 [詳細を見る] |
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| 平成21年12月06日事務所移転いたしました（平成21年12月6日） |
事務所移転いたしました（平成21年12月6日）
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| 本社移転のご案内 拝啓 初冬の候ますますご盛栄のこととお喜び申し上げます。 毎々格別のお引立てを賜り誠に有難うございます。 さて、このたび弊社では、業容拡大に伴い、本社を左記の通り移転することになりましたのでご案内申し上げます。 新社屋は大宮駅直結と利便性も高く、またスペースも拡張致しましたので、皆様のご来訪にも十分対応できるものと存じます。 経済情勢は依然厳しい状況が続いておりますが、これを機に、旧に倍しまして社業に励み、お取引先の皆様のご期待に沿えるよう、努力して参る所存でございます。今後とも、一層のご支援、ご指導のほどお願い申し上げます。 敬具 平成21年12月吉日 武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役 大谷 義武 新住所 〒330-8669 埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-7-5 ソニックシティビル21階 ＴＥＬ 048-649-0333 ＦＡＸ 048-649-3331 ※電話番号・ＦＡＸ番号共に変更となります。 [詳細を見る] |
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| 平成21年12月01日家主と地主[vol.27]に掲載されました（平成21年12月） |
家主と地主[vol.27]に掲載されました（平成21年12月）
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| 家主と地主vol.27 2009年12月号 [詳細を見る] |
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| 平成21年11月23日全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年11月23日） |
全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年11月23日）
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| 平成21年11月23日の全国賃貸住宅新聞に当社の記事が掲載されました。 是非ご覧ください。 以下掲載内容となります。 ーーーーー 不動産投資の分かれ道 資金調達の極意 今回は、前回に引き続き属性別の金融機関打診先について書いてみたいと思います。残系融資の2形態についてご説明しました。 それでは、属性別にどの金融機関に申し込みをすえばいいのでしょうか？ ＜サラリーマン層＞ 基本的には、パッケージ型の金融機関が対象となります。金融機関によって若干基準は異なりますが、現在積極的にアパートローンを展開している某地方銀行の例をとってみますと、借り入れ可能な金額は給与年収（税引き前）の20倍程度がめどとなります。 例えば、給与年収1000万年の方であれば、2億円程度までの融資を受けられる状況です。このときの自己資金としては、物件価格の10％～20％前後がめどになります。1億円の物件を購入する場合には、融資金額が9000万円とすれば、自己資金は1000万円プラス仲介手数料等の諸経理を足した金額となりますので、1500万円程度が必要となります。機関は物件の構造や築年数に応じて変わります。初回の貸出金利は4％台となります。 ＜会社経営者、開業医、地主層＞ 基本的に、オーダーメイド型の金融機関、つまり地域の地方銀行や信用金庫を利用するのが望ましいでしょう。もちろん、パッケージ型の金融機関も利用できるのですが、オーダーメイド型の金融機関で借り入れができるようであれば、そのほうが良い条件で資金調達ができます。そして、地域の金融機関は地域で商売をする方に資金提供するという金融機関の大義名分がありますので、その点からも合致すれば望ましいのです。 ただし、前回書いたとおり、借り手の属性（信用）を重要視しますので、例えば経営者の場合であれば経営する会社の決裁書が優良でありことが求められます。物件の評価がどんなに良くても、基本的には借り手の信用状況がすべてですので、物件動向が審査の基準とはなりません。 そして、その案件ごとに融資が組み立てられていきます。オーダーメイドですので、一律に金利が何％、期間が何年、借入割合が何％ということはなく、あくまでもその案件ごとの条件となります。 ただし、一般的には、オーダーメイドという名の通り、パッケージ型よりは有利な条件となりますので、金額の借り入れで金利は2％程度というケースも多く見有られます。 ちなみに、会社経営者でも信用状況でオーダーメイド型の金融機関での取り上げが難しいと判断された場合は、パッケージ型の金融機関をあたってみる必要があります。どうしても、オーダーメイド型の金融機関はパッケージ型の金融機関に比べて属性審査のハードルが高くなっているためです。 次回は、借り入れを行うにあたって注意するべきことをご説明いたします。 ーーーーー [詳細を見る] |
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| 平成21年11月09日全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年11月9日） |
全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年11月9日）
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| 平成21年11月9日の全国賃貸住宅新聞に当社の記事が掲載されました。 是非ご覧ください。 以下掲載内容となります。 ーーーーー 不動産投資の分かれ道 資金調達の極意 今回と次回にかけて属性別の融資打診先の金融機関について書いてみたいと思います。その前に、まず現在個人の方に対して行われているアパートローン（アパート融資）の二つの形態をご説明致します。具体的には、パッケージ型とオーダーメイド型と呼ばれている二つの形態があります。 まず、パッケージ型の内容ですが、これは住宅ローンに極めて近い形の融資です。まさに、既製服をイメージしていただければお分かりの通り、すでに服（融資基準）が出来上がっていて、それに自分のサイズ（属性および物件）が合うかどうかということです。この形態の融資は、昨今の不動産投資ブームに乗ってここ数年の間に登場してきた融資形態で、展開している金融機関の数は数えるほどです。対象物件と個人属性を掛け合わせて融資の可否を判断するシステムが構築されています。対象となる物件内容や金利、融資割合、融資期間が基本的にルールとして定まっていて、その基準に沿って融資が実行されます。 また、個人の属性に関しても、基本的には会社員の方を対象としているため、年収と金融資産の数値を入れることで簡単に審査が出来るようになっています。特徴としては、数字が絶対的となっています（これをスコアリングシステムといいます）ので、物件の担保評価内での融資が条件であるということです。 後術するようにオーダーメイド型の融資は、数字に加え、ある程度借り手の信用も加味され融資金額が決まるという特徴があるのに対して、パッケージ型の融資は数字ありきとなります。そのため、その金融機関の特徴にあてはまるケースであれば非常に使い勝手は良くなります。また、地域にとらわれることなくある程度広範囲に対応している金融機関が多いのもパッケージ型の特徴です。 次に、オーダーメイド型の融資ですが、これらはスーツを自分の体系に合わせてつくるというイメージです。アパート融資をその案件ごとに組み立てていくので、オーダーメイド型の融資と呼んでいます。全国の地方銀行や信用金庫が展開しています。そのため上記のパッケージ型融資と異なり、エリアの制約が出てきます。基本的には居住地にある金融機関でなければ利用は出来ません。大きな特徴としては、物件の評価よりも圧倒的に借り手の属性が重要視されるという点です。 基本的なスタンスは、もちろん数字も見ますが、プラスして借り手との信頼関係も含めて融資をするということです（リレーションシップバンキングといいます）。そのため、物件の担保評価を超えても融資を行います。超えた分はその借り手に対しての信用の供与とされます。そして、その案件（物件及び借り手の属性）ごとに、金利や融資期間、融資割合が設定されます。パッケージ型のように一律の基準がないためです。 次回は、具体的にどの属性の方はどの金融機関を利用すれば良いのかをご説明いたします。 ーーーーー [詳細を見る] |
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| 平成21年11月02日全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年11月2日） |
全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年11月2日）
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| 全国賃貸住宅新聞 平成21年11月2日 読書 文化 企業 ひと コーナーで、著者である大谷がインタビューを受けました！ 対象書籍：年収1,000万円以上から始める 「アパート事業」による資産形成入門 経営の視点で勝ち組アパート目指す！ 著者の提唱するアパート事業について、富裕層に増える「事業家」 について、著者の視点を語っています。 詳細は添付資料をご参照ください。 [詳細を見る] |
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| 平成21年10月26日全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年10月26日） |
全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年10月26日）
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| 平成21年10月26日の全国賃貸住宅新聞に当社の記事が掲載されました。 是非ご覧ください。 以下掲載内容となります。 ーーーーー 不動産投資の分かれ道 資金調達の極意 個人の属性×物件の評価で判断 今回は、属性別に審査の判断基準の概念についてお話していきます。 不動産投資家の属性は、①高収入でかつ優良資産を持つ資産家層、②高収入の会社経営者や開業医等のインカムリッチ富裕層、③サラリーマン層、④地方都市等の資産価値および換金性の低い不動産を所有している地主層、に分けられます。①については融資の心配はありませんので、②以下についてご説明します。 富裕層 会社経営者の場合は、経営する会社の決算内容が大きな比重を占めます。金融期間は、オーナー個人と経営する会社は一体のものとみなすからです。一般的には、経営する会社の決算内容が3期黒字であることや、資産超過となっていることが重要な条件となります（それだけでなく、バランスシートの内容も重要となります）。また、当然ですが、自分の給料（役員報酬）も高ければ高いほど良いということになります。 当社の取引事例ですが、役員報酬と経常利益の合計水準で5000万円以上がひとつ目処となります（もちろん、それ以外にも純資産等の判断要素はあります）。そして、それほど多くの資産規模を有していなくても、優良企業と判断される経営者（インカムリッチ層）に対しては、現在多くの銀行が積極的に融資を行っています。前回書いた通り、金融機関は借り手の属性（特にキャッシュフロー）を重視する傾向を強めているため、優良企業の会社経営者などは融資を受けやすいというお話をしました。 サラリーマン ここで言ういわゆる一般的なサラリーマン層とは、年収が3000万円を超えない層です。3000万円を超える層に関しては、会社経営者層に準じる扱いとなります。 この層は、前々回記載した通り、昨年秋以降の某メガバンクの引き締めによって資金調達が困難になっています。しかし、サラリーマン層に対しても、数は少ないもののいくつかの金融機関は引き続き積極的にアパートローンを展開しています。 融資を受けられる条件としては、年収が500万円以上で自己資金を1割以上入れられるというのが、一般的には融資を受けられる条件となります。ただし、借入の条件として金利が高くなるケースが多く、某地方銀行では4％台の半ば、某信託銀行では3％台の半ばで融資を行っています。 地主（地方・郊外） 最後に、郊外や地方都市の資産価値および換金都市の資産価値を保有する地主層についてですが、金融機関は上記の通り保有する不動産（特に収益を生まない更地等）の価値を以前ほど評価しなくなってきています。また、土地代の低いエリアにおいては、建築するアパートの家賃も低いので当然利回りが低くなっているのが現状で、下手をするとキャッシュフローが回らないという状況になっています。すると、この層においては、建築するアパートのキャッシュフローが単体で回るかどうかが重要な審査基準となります。土地を損保も取るからといって、キャッシュフローの回らないアパート建築に対しては金融機関も慎重にならざるを得ないのです。 最後に、前回もお話した通り、借り手の属性と併せて審査されるのが、物件です。物件の評価に関しては、各金融機関が独自に評価します。収益物件に関しては収益（賃貸収入）から評価する収益還元法と、土地・建物の価格をそれぞれに評価して足し合わせる積算法という2つの方法がありますが、現在の基準はその中間的なところで評価をしている金融機関が多いのが特徴です。そして、物件評価の中でも重要なのがその物件単体のキャッシュフローが回るかという点です。 この個人の属性と物件の評価を掛け合わせて融資できるかできないかの判断をしていりのが現在の審査状況です。 次回は属性別に金融機関の選び方を解説します。 ーーーーー [詳細を見る] |
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| 平成21年10月21日全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年10月21日） |
全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年10月21日）
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| 全国賃貸住宅新聞 平成21年10月21日 不動産投資の分かれ道 資金調達の極意 コラム第2弾！ Vol2.融資を受けられる条件 バブル崩壊後の資産価値下落を背景に 審査の重点は担保から返済能力にシフト 現在、不動産に投資する際の資金調達環境は、 属性によって二極化しています・・・ 詳細は添付をご覧ください。 [詳細を見る] |
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